¿Estás pensando en adquirir un inmueble?
En ocasiones, resulta más óptimo, adquirir un local o pequeño terciario y convertirlo en vivienda. Bien por razones económicas o por el futuro uso que se le pretenda dar.
Respecto al uso, mayoritariamente se busca que dicho inmueble se convierta en un alojamiento turístico u otro tipo de alquiler.
Requisitos y normativa para convertir local en vivienda Alicante
Son muy diversos los requisitos que debe cumplir un local para convertirse en vivienda. También, existe una estricta normativa referente a su edificación.
Incluimos a continuación algunos de los aspectos que resultan más críticos:
¿Cuántos metros tiene que tener un local para hacerlo vivienda?
Toda vivienda debe tener una superficie útil interior de 30 m2. Por otro lado, si se trata de una vivienda – apartamento, ésta deberá ser de 24 m2.
¿Qué diferencia existe entre una vivienda y una vivienda – apartamento?
La diferencia radica en que, en una vivienda – apartamento, se pueden tener todos los espacios básicos juntos. Excepto el aseo o baño, que debe ser independiente.
Recintos o espacios de una vivienda
Toda vivienda debe contar con un espacio reservado a la higiene, es decir, un baño.
¿Existe una superficie mínima para estos espacios? Sí, en el caso de la vivienda, adjuntamos a continuación algunos datos a modo de ejemplo:
- Baño: 3 m2.
- Cocina: 5m2.
- Dormitorio sencillo: 6m2.
- Dormitorio doble: 8m2.
Altura
En términos generales, la altura libre mínima de la vivienda será de 2.50 m.
Por otro lado, en espacios de circulación como pasillos, baños o aseos y cocinas, la altura libre será de 2.20m2.
Iluminación natural
Todos los espacios, a excepción de la zona de acceso, baño o aseo y trastero, deben disponer de huecos (o ventanas) que comuniquen al exterior.
Sistemas de ventilación y extracción o salida de humos
Se exige, en todos los casos, la correcta ventilación de la zona de la cocina y el baño (o aseo).
Además, será necesaria la extracción o salida adecuada de los humos de la cocina.
En este sentido, el sistema de ventilación de cocina y baño puede ser el mismo para ambos espacios.
Sin embargo, dicho sistema y el correspondiente a la extracción de humos deben ser independientes el uno del otro.
Comunidad de vecinos para convertir local en vivienda
En relación a la adaptación de los sistemas de ventilación y extracción, se debe contar con la aprobación de la comunidad de vecinos (3/5 partes).
Una vez que se cuente con la autorización, se deberá también cumplir con las diversas normativas vigentes. Por ejemplo, si la extracción se decidiera realizar por la fachada del edificio, el ayuntamiento deberá conceder el permiso correspondiente.
Fachada
En alguna ocasión tiene que haber un mínimo de metros en la fachada.
Por ejemplo, en Alicante cuando no se puede vivienda mínima requiere como mínimo 4,60m de fachada.
Coste convertir local en vivienda
Es difícil estimar el coste para convertir un local en vivienda. Dependerá del estado del mismo, de los m2, de los espacios, diseño y materiales que vayan a utilizarse, entre otras cosas.
Por citar un ejemplo, de manera muy aproximada, para un local de 50 m2, el coste podría rondar los 15000 euros.
¿Es rentable convertir un local comercial en vivienda?
En términos generales, si, resulta rentable. De hecho, supone un menor coste adquirir un local y reformarlo, que adquirir una vivienda de una superficie similar.
Convertir local en apartamento turístico
En muchos casos, se pretende convertir la vivienda en un alojamiento turístico.
Dadas las restricciones existentes actualmente en el Ayuntamiento de Alicante, se suele otorgar la compatibilidad de uso como vivienda turística a bajos.
De ahí, que se busque adquirir este tipo de inmuebles (locales en su mayoría) y se tramite su cambio a vivienda.
Después, dicha vivienda se alquilará como alojamiento turístico.
Pasos a seguir para convertir un local en vivienda
El primer paso es contactar con un estudio profesional. A partir de este punto, el procedimiento, en líneas generales, sería el siguiente:
Valoración previa del proyecto para transformar local en vivienda
Para ello se realizará una visita o inspección in situ del local.
En esta primera aproximación, se hace especial hincapié en la observación de los sistemas de ventilación y extracción presentes en el local.
Solicitud de la licencia de cambio de uso
Esta solicitud conlleva la presentación de diversos documentos.
Entre ellos, por ejemplo, se deberá incluir un proyecto técnico que refleje la edificación existente y el cambio de uso que se pretende.
Solicitud de la licencia de obra menor
Un vez obtenida la licencia de cambio de uso favorable, se solicita la licencia de obra menor para la realización del proyecto de reforma.
También, para esta solicitud es necesaria la presentación de distinta documentación técnica.
Por citar algunos ejemplos, se requiere presupuesto, memoria técnica descriptiva gráfica y escrita de la obra, plano/s del estado actual y del estado reformado, etc.
Realización de la obra de reforma para cambiar local a vivienda
En este punto se incluyen todos los trabajos auxiliares, albañilería, fontanería, electricidad, etc.
El desarrollo de la obra deberá, además, ir acompañado de la dirección de obra correspondiente.
Declaración responsable de primera ocupación
Una vez convertido el local en vivienda, se presentará la declaración final de ocupación.
En ella, se determina y firma que el inmueble cumple con todos los requisitos necesarios para ser habitable.
Gestión en el catastro para legalizar el cambio de uso
A modo de aclaración, el catastro (http://www.sedecatastro.gob.es/) es un registro público estatal donde figuran todos los inmuebles de España.
A través de este fichero se liquidan distintos tipos de impuestos como el IBI, por ejemplo.
Por todo ello, este fichero debe estar actualizado y, en caso de cambiar el uso de local a vivienda, es necesario regularizar la situación.
Modificación en las escrituras notariales y en registro
Aparte de lo mencionado anteriormente, tendremos que realizar trámites en el registro de la propiedad, que es otro fichero, pero de naturaleza jurídica.
Será necesario, por tanto, cambiar la escritura de la propiedad ante notario.
Solicita cambio de uso local vivienda en Alicante
¿Cuánto cuesta una escritura de cambio de uso de local a vivienda?
Por último, en relación al coste de la escritura de cambio de uso, dependerá de la notaría.
Antes de realizar la misma, se debe completar la gestión en el catastro para legalizar el cambio de uso.
Este servicio, realizado por un estudio técnico, tiene un coste aproximada de 350 euros.
Posteriormente, finalizado el trámite anterior, se deberá proceder a la modificación de la escritura notarial y demás trámites de registro, todo ello en notaría.
Este último procedimiento, de manera orientativa, tiene un coste aproximado de 1200 euros.
